В Москве наблюдается снижение реальных цен на жилье

Рост цен на недвижимость в столице оказался иллюзорным. Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы снижается уже более года и с июля 2023 года уменьшилась на 6%, как показали исследования специалистов Института Гайдара. Эксперты проанализировали данные популярных платформ по недвижимости и, помимо обычных индексов цен, рассчитали гедонический индекс, который учитывает изменения в структуре рынка и потребительских предпочтениях. Например, если наблюдается рост спроса на квартиры в центре, где цены выше, это может привести к увеличению средней цены, но не означает общего подъема цен на рынке недвижимости — это лишь отражает изменение качества приобретаемого жилья. Гедонический индекс при этом останется стабильным. С июля 2023 года по февраль 2025 года этот индекс увеличился на 10%, но с учетом инфляции в Москве это соответствует снижению на 6%. Гедонический индекс изменяется менее резко, чем стандартные индексы, однако за последние 20 месяцев их колебания оказались довольно схожими. Индекс непрерывно падает уже год, включая январь и февраль. С середины 2024 года номинальные цены на вторичном рынке жилья в Москве остаются стабильными без явных признаков роста, и из-за высокой инфляции квартиры в реальном выражении становятся дешевле, отмечают авторы исследования. Рост доходов населения и переход ипотечного спроса с первичного на вторичный рынок после отмены льготной ипотеки не смогли компенсировать резкое снижение объемов рыночной ипотеки, ставшей недоступной из-за высоких ставок, считают исследователи. После резкого роста ставок по рыночной ипотеке и изменения условий льготных программ россияне начали чаще приобретать недвижимость за собственные средства. «Мы наблюдаем это по увеличению средств на счетах эскроу», — поясняла председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. Однако, как отмечают эксперты Института Гайдара, высокие процентные ставки по вкладам снижают привлекательность инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду или на рост цен: «Текущие уровни ключевой ставки блокируют рост цен на 1 квадратный метр вторичного жилья в Москве». Поэтому в начале года номинальные цены оставались стабильными «без явных признаков роста на протяжении года», в то время как реальные продолжали снижаться. Для большинства семей жилье остается одним из основных расходов, подчеркивают авторы исследования о ценовой динамике на вторичном рынке в Москве: «В условиях экономической нестабильности, вызванной глобальными кризисами, санкциями и внутренними изменениями, рынок недвижимости становится важным индикатором благосостояния населения и инвестиционной привлекательности столицы». Аналитики «Т-инвестиций» по-прежнему рассматривают недвижимость как надежный инструмент для защиты от инфляции и девальвации в долгосрочной перспективе, однако предсказывают риск стагнации цен в 2025 году. Спрос в целом снижается из-за сворачивания государственных льготных программ, отмечают они. В начале года вторичный рынок недвижимости Москвы оставался выигрышным от высоких цен на первичном рынке, где большинство сделок теперь оформляется за счет собственных средств покупателей, отмечает аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Она не ожидает значительных ухудшений ситуации на вторичном рынке, несмотря на давление высоких ставок на спрос и цены.